2016年房价走势：多地持续追加调控政策、房产政策再收紧

　　2016年“十一”长假前后，中国楼市热闹了一番，迎来新一轮的限购限贷大潮。自9月28日起直至黄金周结束，包括北京、广州、深圳、苏州、合肥等22城市(包括苏州下辖县级市昆山市)出台了房地产调控政策，其中部分城市持续追加调控政策。

　　房地产政策再一次收紧之时，紧张的不仅仅是消费者，上市房企的压力也随之而来。

　　上市房企承压

　　对于多家上市房企而言，这突如其来的限购，也许意味着他们就此再一次告别了销售盛夏，迈入了漫长的秋季。

　　据2016年中报数据显示，地产板块上市公司整体营收增速比一季度明显回落，但略高于去年全年。

　　根据整体法测算，2016年上半年板块整体实现营收5860.0亿元，同比增长38.5%，相比一季度的增速101.2%有明显回落，但仍高于2015年37.2%的增速。上半年整体净利润增速延续去年增长势头。

　　另外，从上市公司样本个数来看，2015年实现盈利的公司个数有116个，2016年第一季度实现盈利的减少到102个，而2016年上半年实现盈利的又回升至116个。

　　但值得注意的是，业绩同比有增长的公司是在持续回升，由2015年的69个、2016年第一季度的78个提升至2016年上半年的86个。

　　截至2016年上半年，2015年营收规模在30亿元以上的58家公司(以下简称“重点公司”)共计持有货币资金之和为6089.7亿元，同比增长了42.2%，环比2016年第一季度也增长了9.7%;2016年上半年重点公司实现营业收入之和为5333.0亿元，占地产板块之比为91.0%(公司个数占比为40.8%)，相比2015年的93.4%有小幅回落，但依旧维持在高位，也明显高于2011-2014年。

　　除此之外，主动补库存导致了存货的持续增长，2016年上半年重点公司的存货账面价值合计为29693.0亿元，同比增长了16.8%。

　　国庆期间多城同步开启调控，地产或将迎来阶段性拐点。除了楼市销量将受影响外，后续新开工和地产投资下行将使基本面承压。

　　数据显示，从上市房企现金排行榜TOP100来看，恒大地产以1640亿元名列榜首，中海地产以843亿元位居第二，万达商业、万科A、碧桂园分别以731亿元、532亿元、479亿元、438亿元紧随其后，拿下TOP5中的剩余3个座次。除此之外，排进前10的还有绿地控股、招商蛇口、保利地产、华润置地和长实地产，货币资金分别为438亿元、406亿元、375亿元、375亿元和373亿元。而今年拿地较为激进的时代地产以48亿元排名第68位，同样拿地尤为激进的荣新中国排名第97位，货币资金为27亿元。

　　有数据显示2016年上半年上市房企存货Top100，截至2016年6月30日，上榜的100家房企的存货总额为5.8万亿元，较2015年12月31日的5.3万亿元上升了9.43%，存货进一步增加，而其中TOP10企业的存货总额为2.6万亿元，相当于TOP100总额的44.82%，集中度高。

　　在上榜的企业中，存货占资产比例超过70%的企业有14家，其中京投发展的存货额为224亿元，资产总额为274亿元，存货占比高达82%，华远地产的存货占比也达到了80%，其他TOP10企业为大名城、天地源、嘉凯城、南国置业、金科股份、迪马股份、鲁商置业和云南城投，存货比均超过了74%。

　　除此之外，中国恒大的存货较2015年底整整上涨了30%，达到4999亿元，从第二跃居至榜首，万科A的存货较2015年底上涨了16%，排名上升一位，以4275亿元排在第二，而绿地则以4065亿元的存货额由第一跌至第三。另外，位列TOP10的企业还有保利地产、碧桂园、万达商业、华润置地、中海外、招商蛇口、长实地产。

　　今年上半年，A股上市公司扭转了去年同期盈利下滑的趋势，出现了小幅反弹，而盈利变化的首要因素是房地产市场的火爆。今年上半年A股的上市公司(报告选取2271家2012年以前上市的非金融类A股上市公司为样本)实现增加核心利润318.85亿元人民币，同比增加5.9%。

　　今年上半年上市公司盈利质量改善首要得益于区域性房地产市场的火爆，上半年房地产上市公司为整个非金融A股公司直接贡献了近45%的营业收入增长和近40%的净利润增长。如果考虑到房地产市场行业景气对于上下游产业的拉动，房地产行业对上市公司营业收入增长的贡献应至少达到五成以上。

　　截至10月9日，万科A全国总销售套数为261667套，销售金额为4326.57亿元。其中属于限购城市的全国总销售套数为194617套，销售金额为3617.05亿元。

　　保利地产全国总销售套数为112958套，销售金额为1846.41亿元。其中属于限购城市的全国总销售套数为81542套，销售金额为1573.71亿元。

　　金地集团全国总销售套数为38856套，销售金额为652.42亿元。其中属于限购城市的全国总销售套数为24866套，销售金额为533.19亿元。

　　中国恒大全国总销售套数为93145套，销售金额为1072.68亿元。其中属于限购城市的全国总销售套数为39634套，销售金额为588.38亿元。

　　在上一轮楼市限购周期，高峰时期共46个城市发布了限购政策。然而据统计，截至2016年1月22日，全国46个限购城市，仅剩5个城市没有取消限购。

　　如今，楼市调控再度袭来，调控政策密集出台，房地产销售随即迅即降温。数据显示，国庆期间，一、二、三线城市销量分别环比下跌57%、71.2%和42%。

　　本次政策密集收紧将人为加速楼市降温。房地产市场热度在城市间分化明显，销售集中度较高。热点城市纷纷转为库存紧俏，但三四线楼市却普通一直不愠不火，去库存任务依然艰巨。因此，房地产调控“因城施策”成为顺理成章的事情，且政策密集出台后，销售下滑应较以往更为剧烈。

　　2016年1-6月，全国房地产市场运行呈现以下特点：一是全国房地产开发景气指数年内首次出现下滑；二是房地产开发投资增速继续回落，连续两个月下滑；三是房地产开发企业到位资金年内首次出现回落；四是全国商品房销售面积、销售额增幅均继续回落；五是全国70个大中城市房价涨幅继续放缓，环比上涨城市个数继续减少，涨幅继续收窄，同比上涨城市个数继续增加，但涨幅有所放缓。