深圳房地产出现明显降温现象 广州楼市或稳中有升

       刚刚被多个调控政策连续影响的深圳楼市已经出现明显降温的现象。调控后，深圳的中原报价指数均已跌破50%，这表明深圳报价下跌的房源数量已经超过报价上涨的房源。3月数据显示，深圳楼市交易量已经出现下滑，而同为一线城市的广州楼市保持平稳，楼市推盘热烈。业内人士分析称，深圳此前楼市涨幅明显，且投资者占比较大，受政策影响明显，而广州楼市较为理性。

　　深圳中原研究中心数据显示，目前，深圳全市预计有两成业主“降价”，其中后海、蛇口片区二手房源均出现5%左右的下调，前海片区最高降幅10%。深圳推新楼盘的价格也有下跌。4月10日，深圳后海蛇口一新盘开盘，价格不敌该区域2015年底周边二手房的报价。

　　在成交量方面，3月份，深圳一手住宅成交面积为46万平方米，略低于2015年同期。

       现象：深圳趋冷广州持续热

　　与深圳的楼市趋冷相对应，广州的楼市成交依然活跃。经纬行研究中心监测显示，2016年3月广州中心六区一手住宅网签2758套，网签面积32.44万㎡，环比上升88.66%、同比上升103.49%%，全市网签8501 套，网签面积94.93万㎡，环比涨 91.98%、同比涨82.20%。

　　而阳光家缘数据显示，3月广州二手住宅网签创下近5年来单月网签量最高;一手住宅网签同样是近3年来单月最高网签量。同时，各楼盘推新积极，买家入市的意愿也高涨。

　　为何深圳房地产热度回落，同为一线城市的广州成交量却持续上扬?业内人士认为，广州和深圳此前的涨幅差距较大，导致目前“因城施策”调控之后，政策松紧不一是重要原因之一，此外，买房者结构有别也是另一个重要原因。

　　数据显示,2015年,深圳楼市的投资客占比接近三成,超过2011年的3倍以上。而广州市场二月份的二手物业投资客占比仅占一成。在楼市遭遇政策变动之时，深圳投资客已经纷纷停止入场，开始观望，甚至抛售此前入手的物业，导致深圳的楼市明显转冷。

　　观点：广州楼市或稳中有升

　　“政策的短期效应已见，市场将逐步进入调整。但中长期的房价走向，依然取决于供求关系的基本面。”中原地产首席分析师张大伟表示。

　　据了解，整体来看，广州楼价仍然保持平稳，预计未来楼价呈现稳中有升的趋势。同创卓越顾问有限公司总经理赵卓文认为，广州房地产在一线城市中，属于“被低估”的市场。2016年楼价可能“补涨”。合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌分析，因为深圳的体量是比较小的，广州很难复制深圳50%~70%的年涨幅。

　　4月第一周二手市场成交量微降

　　新兴学位房崛起成新热点

　　4月第一周，广州二手市场成交1669宗，平均每天238宗，市场人士认为成交受清明“小长假”和其他城市限购升级影响有所回调。而随着新兴名校周边学位房租售市场的崛起，广州二手市场热点越来越多。

　　二手成交依然活跃

　　据网签数据，4月1日~7日，广州二手市场住宅成交1669宗，平均每天238宗，比3月份平均每天345宗的成交量有一定的回调。

　　中原地产研究部主任熊小洪分析认为，清明节“小长假”对成交量有一定影响，而上海、深圳限购升级、成交氛围减弱，也影响了广州二手市场的成交。不过，熊小洪认为目前的成交比较正常、理性，并不是坏事：“市场基本上仍然保持活跃的成交氛围。”

　　据了解，近期的二手成交主要集中在学位房市场。有市场人士观察发现，随着城区扩大，名校、民校增加，老的学位房并未再如以前那么受宠：“新兴名校、民校周边的学位房租售市场崛起，二手市场热点越来越多。” 业内人士表示，如今天河北、珠江新城、中大附小、广外附小等名校的周边学位房租赁越来越活跃，已经成为新兴板块，越来越吸引学生家长买家的青睐。

　　新兴学区房崛起

　　合富置业名门分行主管卢炼炼表示，珠江新城学位房的购房需求逐年增加，目前以学位为优先考虑的买家，最多的时候约占30%：“以往不少有学位房需求的买家，会选择租赁行情较好的小户型单位，以方便日后投资，但近期出于购房名额所限，不少有学位需求的买家改为选择2~3房的情形居多。”

　　搜房网广州二手房电商商圈经理杨武杰介绍，去年3月天河华阳小学学位房均价在3.3万元左右，现在已突破4万元。合富置业华阳分行主管林志强表示，天河学位房的需求，2016年比以往更加旺。他发现，目前有学位需求的买家，大多会选择2~3房单位，个别购房预算较低的买家也会考虑小面积房源。