2015年四季度及全年市场运行情况2016年楼市趋势前瞻

第四季度各月70个大中城市房价指数出现同比降幅继续收窄、环比涨幅扩大的趋势。季末12月份， 70个大中城市中，新建商品住房价格环比下降的城市有27个；持平的城市4个；上涨的城市39个，比11月增加6个。随着环比上涨，越来越多的城市同比涨幅由负转正，且比11月有所扩大。新建商品住房价格同比下降的城市有49个；上涨的城市有21个。其中四个一线城市同比涨幅依然明显高于其他城市，除深圳（47.5%）涨幅最大外，上海、北京、广州分别上涨18.2%、10.4%、9.2%。

从70大中城市房价来看，虽然整体出现上涨，由于各城市供需状况各不相同，城市间房价分化现象仍非常明显。北上广深四个一线城市及部分热点二线城市的涨幅明显，尤其是深圳的涨势迅猛，2015年上涨近5成；其余二线城市环比较为平稳；大部分三四线城市仍然处于库存逐步消化阶段，环比仍在下降。多数城市房价并没有大幅度上涨佐证了城市分化格局，资金开始流向一线城市以及小部分二线城市。因此，未来这些热点城市房价上涨动力依然存在，但大多数二、三、四线城市房价不会有太大变动。

全国棚改任务提前完成，580万套创历史新高

2015年，全国城镇保障性安居工程计划新开工740万套（其中各类棚改580万套），基本建成480万套。截至10月底，全国城镇保障性安居工程已开工747万套，基本建成688万套，均超额完成年度目标任务，完成投资1.28万亿元。其中，棚改开工575万套，占年度目标任务的99%。

今年以来，按照中央部署，国家开发银行已经在年内累计向棚户区改造及其货币化补偿安置投放总计约4000亿元的信贷额度，这一额度的定向信贷投放任务已经基本完成。同时，国开行还发放约3000亿元贷款，用于去年的棚改项目。此外，国开行不仅在信贷额度上给予了定向贷款的支持，还对一些监管的惯例进行了修改和调整，以确保能够为棚户区改造及货币化补偿安置提供足够的资金支持。

随着棚改货币化安置的基本到位，被视为向房地产市场定向提供信贷流动性手段的棚户区改造货币化补偿安置，正在进入实质性的影响释放阶段。

房地产贷款平稳较快增长，保障性开发贷款高速增长

2015 年末，人民币房地产贷款余额 21.01 万亿元，同比增长21%，增速比上年末高2.1个百分点；全年增加3.59万亿元，同比多增 8434 亿元，增量占全年各项贷款增量的 30.6%，比上年占比水平高2.5个百分点。

2015年末，房产开发贷款余额5.04万亿元，同比增长17.9%，增速比上年末低3.8个百分点；地产开发贷款余额1.52万亿元，同比增长12.8%，增速比上年末低12.9个百分点。个人购房贷款余额14.18万亿元，同比增长23.2%，增速比上年末高5.7个百分点，比各项贷款增速高8.9个百分点；全年增加2.66万亿元，同比多增9368亿元。?

2015 年末，房产开发贷款中的保障性住房开发贷款余额1.82万亿元，同比增长59.5%，增速比上年末高2.5个百分点；全年增加6761亿元，同比多增2643亿元，增量占同期房产开发贷款的92.7%，比上年增量占比高37.7个百分点。

房地产资金来源增幅基本平稳，“个人按揭贷款”增速持续上升

第四季度各月，开发企业资金来源总量呈现环比逐月上涨态势，12月环比值为14.9%，同比涨幅表现为小幅回落但企稳，显示开发企业资金供应态势良好。

分季度看，第四季度资金来源总量是3.45万亿元，较第三季度环比上升9%，同比上升7.6%。资金来源结构看，今年四季度国内贷款所占比例较三季度有所下降，占比为13%，下跌了2.4个百分点，环比同比降幅都有所扩大；第四季度利用外资占比为0.2%，较上季度持平；在自筹资金方面，其所占比例为36.9%，较上季度下滑2.3个百分点；受销售回暖影响，其他资金所占比例为49.8%，较上季度上升4.6个百分点，其他资金成为房企开发资金的最主要来源，其中个人按揭贷款增幅继续扩大。

开发企业入榜门槛大幅提升，百强房企集中度继续上升

2015年，在市场回暖和竞争加剧双重因素的推动下，房企销售业绩水涨船高，TOP100房企的入榜门槛亦大幅提升。

从金额门槛来看，2015年今年TOP10房企入榜门槛为725亿元，较2014年增加67亿元，同比增长10%；TOP20房企金额门槛358亿元，同比增长24%；TOP50房企金额门槛达到196亿元，同比增长27%；TOP100房企的入榜门槛为104亿元，同比增长48%。

从面积门槛来看，TOP10房企入榜门槛从2014年同期的570万平方米增加至578万平方米，小幅增长1%；TOP20房企同比增长21%至357万平方米；TOP50房企则较2014年增长11%至163万平方米；TOP100房企入榜门槛达到90万平方米，同比增长88%。

2015年年末，百强房企集中度继续上升，品牌效应强势依旧。相比TOP10、TOP20与TOP50房企，TOP100房企面积集中度增幅最大，增加了2.35个百分点。

金额方面，除TOP10房企外集中度均有所上升。其中，TOP10房企为16.87%，较去年减少0.05个百分点；TOP20房企集中度为22.82%，同比增加0.03个百分点；TOP50房企则从31.15%上升至31.74%，小幅增加了0.59个百分点；TOP100房企则大幅增加1.86个百分点至39.64%。面积方面，TOP10、TOP20及TOP100房企的集中度继续上扬。其中，TOP10及TOP20房企同比分别增加0.87个百分点和0.97个百分点；TOP50房企增加1.22个百分点；TOP100房企增加2.35个百分点至24.65%。

国房景气指数走势平稳

10-12月份，国房景气指数分别为93.34，93.35和93.34。12月国房景气指数较上月回落0.01%，季度走势平稳。

需要注意的几个问题：

“去库存”上升为国家战略，但库存结构化特征明显

国家高度重视房地产库存问题，年末中央经济工作会议专门部署楼市“去库存”战略。库存量固然比较大，但其区域结构分化明显，库存压力主要体现在三四线城市这类“重症灾区”。一线城市反而因为库存不足而出现房价大幅上涨的情况。

三线和四线城市人口平均增量及平均增长率远不及一线和二线城市，部分三线和四线城市常住人口明显低于户籍人口，人口净流出现象严重，潜在购房需求有逐渐放缓的趋势，造成其房地产市场供应过剩、库存高企的形势极其严峻。

在2014年“930”、2015年“330”一系列刺激下，一线城市已经连续数月出现去库存周期低于12个月水平的现象，去库存压力得到有效释放，进而房价增幅会比较明显。反之，今年以来，即便有限购取消、降准、降息等利好政策的出现，三线和四线城市库存高企的严峻形势却没有得到根本扭转。

既须重视三四线城市的去库存，又不必过于夸大形势的严重性。其实，过去三四年，三四线城市的土地成交和新开工多是持续负增长的，市场无形之手早就开始减缩供给了。三四线城市库存压力最大的时点正在过去，其中部分城市已经过去。

市场差异分化继续加大，城市间楼市价格呈现“强者恒强，弱者更弱“

2015年楼市整体表现有惊无险，商品房销售面积达到历史第二高，仅次于2013年的销量，销售金额则创历史新高。但与销售的“热“相比，投资建设则”冷“得多，2015年新开工量、竣工量在不断减少。2015年房屋新开工面积15.45亿平方米，已经连续两年下滑，较2013年20.12亿平方米的历史最高点，下滑了4.7亿平方米，但总量依然比全年销售量要高，因此还处在下滑区间。待售面积同比增长15%，较2013年涨幅达到45%，说明当前三四线去库存问题严重，一、二线城市热销并没有带动三四线城市去库存脚步，库存问题已经到最严峻的时候。

从国家统计局公布的1-12月份70城市房价指数看，有几个明显的特点：首先，整体涨幅有限。62个城市的房价都只是微涨微跌，同比涨跌幅都在5%以内，同比涨幅超过5%的只有京沪穗深宁鹭杭等7市，房价实际波动并没有大家想象当中那么大。其次，个别城市涨幅惊人。不论是从市场数据，还是从大中城市房价数据来看，深圳都是2015年当之无愧的涨价最快城市。在供应短期井喷、股市造富及自贸区短期炒作之下，2015年深圳房价迎来“饥饿式”暴涨，长期积压的需求也迎来了井喷释放。而上海、合肥、南京等热点城市也有不俗表现。

值得注意的是，未来房价下降风险更多来自于部分房价较低城市。购买力相对较弱的城市，价格下跌的压力就更大一些。反而北京、深圳、上海这类城市2016年房价继续上升的可能性更高。

长期“方针”政策和短期“去库存”任务在时间上不匹配

提高我国城镇化率，发展城市群，让农民工市民化，让进城农民享受与城市市民一样的户口、就业、受教育、公积金、医保、社保等待遇，这是长期奋斗目标任务和工作方针，需要再用二、三十年的时间才能逐步完成。而房地产高库存则是近两年突显的产业发展过程中的阶段性问题。

现在全部待售商品房全国不到7亿平方米（窄口径库存），相当于7个月左右的市场销售量，问题并不十分严重和不可解决。更何况市场的力量已经发挥作用，投资、购地、新开工都出现了幅度或绝对值的下降，为去库存提供了环境空间。

各地去库存的情况也不一样，一线城市不存在去库存问题，而是需要增加供应稳定房价的问题。所谓的“去库存”主要战场在三四线城市。在现阶段，各地希望农民工进城去消化商品住宅库存，无疑是理想化，其有效需求并不大。有些待售商品房，因规划、交通、配套因素，注定成为长期不可消化的库存。

2016年房地产业发展及其相关建议：

2016房地产市场继续“高位运行”

2016年，房地产市场不会崩盘，总市场销售规模继续高位盘整；销售结构有望进一步优化，实现一定程度的市场自我完善。

具体而言，全国房地产开发投资增幅在连续下挫后，将实现触底反弹。理由是，去库存已经成为国家战略，具体措施和效果都将在2016年得到检验，尤其是国家鼓励租售并举的住房制度改革，有利于库存的消化。开发企业投资信心有望回归。预计一季度开发投资同比增幅由正转负，负增长估计持续6个月，四季度转正，全年小幅增长。

土地购置继续负增长。目前广义的库存量比较大，按目前的年销售量计算，可以供市场消化3-4年。土地购置短期内很难复苏。当然一线城市土地资源稀缺，地价屡创新高也在所难免，土地市场局部热和全局冷的特点在2016年得以继续存在。

商品房销售面积及金额，高位稳定，全年依然维持在13-14亿平方米规模，增幅5%左右。随着经济改革的深化，以及农村土地确权进程的加快，农民进城的意愿和经济保障能力越来越强。2016年全国人口流动的方向有三个：老工业区人口向新兴经济区域城市流动；农村人口向周边城市流动；高科技高素质人才由全国向一线和部分发达的二线城市流动。人口流动就是城镇化的脉动，城镇化率的不断提高也带动了房地产市场销售的稳步增长，而且与人口流动走向密切相关。

城市市场继续分化、企业兼并更加普遍

2016年房地产市场城市分化态势得以继续，但也并非是2015年的简单复制。一线城市难以继续房价的单边上升，购买力和供应量都不支持房价继续暴涨。而三四线城市在“去库存”政策效应下，市场有望好转，但政策效应恐怕要逐步释放，着急不得，短期效果难以立竿见影。

房地产企业兼并重组更加剧烈和普遍。面对日益复杂严峻的外部发展因素，如美元走强、人民币贬值、宏观经济增速放缓、股市震荡回调等，房地产市场的投资吸引力在下降，资金吸收能力也同步下降，部分企业融资难、拿地难、销售难、生存难陆续出现并加剧。目前全国13.6万家房地产开发法人企业，对于行业而言实在是太多了。无论是大企业还是小企业，2016年出现被兼并重组的情况都不足为奇。

大政方针明确，配套措施要到位

中央经济工作会议和住建部12月28日的会议，对去库存和房地产市场工作进行了明确的部署，关键是配套的政策措施要跟上。如，抓紧推进以满足新市民住房需求为主的住房制度改革、建立购租并举的住房制度。发展和规范住房租赁市场，建议出台多部门共同印发的发展住房租货市场的意见；

落实户藉制度改革方案，推进与住房有关的土地、已进城落户的农业转移人口的宅基地与房产、及信贷等支持政策，提高他们在城镇购房与租房的能力；

将推进供给侧改革与改进房地产调控结合起来，继续实施分类指导，强化地方政府的调控责任，要求地方政府在摸清现状和供给条件的基础上，编制“十三五”住房发展规划，以住房发展规划引导土地和住房供应，构建以需求为导向、以住房发展规划为指导的售、租并举的住房供应模式。

政府应主动承担房价稳定的责任

多年来政府一直把降低商品住宅价格的责任往房地产开发企业身上推，甚至提出是否流着“道德血液”来批评指责。相比开发企业，政府更应该为降低商品住宅市场价格发挥更大更主要的责任。

首先是要改“只限房价，不限地价”不均衡的思维和举措。“面粉比面包贵”，现在己漫延至各地。政府应该提出“限地价”的政策举措，特别是不能放任高溢价拍卖土地行为。

其次是政府要为企业减税减费，真正让企业将成本降低下来。目前房地产企业也要纳入“营改增“范围，房地产企业进项税抵扣不足的问题应引起足够重视，建议更高层面的制度设计者要考虑房地产行业的特殊性，采取更加灵活的税收制度推进这一改革，切实把企业的税负降下来。

再次地方政府贯彻落实供给侧改革，供给侧改革不是不顾需求，恰恰是增加有效供给，主动适应需求，在技术进步、产品创新的基础上创造需求。供给侧改革绝不是简单的减少供应。越是房价上涨幅度大的地方越是要限制土地供应，这明显是违背供给侧改革本意的。

最后，积极打通保障房和商品房资源错配的局面，转变角色，从原先集中资源大建特建保障房，加剧市场结构化过剩，转变为利用政府的税收和转移支付杠杆，提高货币化安置比例，政府直接入市回购库存商品房用于民生保障。这样既可以化解一部分城市的商品房库存，另一方面也避免了”两个体系“同时建设导致的库存波峰叠加。