楼市成交量保持高位调控新政或致部分城市市场转冷

2016年03月31日 13:58:12

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本期要点

??商品住宅：二十典型城市商品住宅成交总量546.0万平方米，环比上涨4.65%，成交量继续保持高位。

??土地市场：二十典型城市土地总供应面积175.9万平方米，环比上涨2.1%；土地总成交面积172.3万平方米，环比上涨423.1%，土地成交总金额128.5亿元，环比上涨16.1%；土地成交楼面均价为4313元/平方米，环比下降72.5%；土地成交均价7458元/平方米，环比下降77.8%。

??政策动态：财政部与国家税务总局下发《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》；上海、深圳缩紧购房条件，提高首付及社保连续缴纳时间等限制；四川待开发商业用地可经审批转为商品住宅用地；山东继续加码去库存政策，鼓励农民进城购房。

??新闻关注：李克强表示要促进房地产市场平稳健康发展，避免大幅波动；今年棚改进度不低去年，提高货币化安置比例；以后不能以“洋地名”命名居民区、建筑物等；央行上海总部发文要求严审购房人首付款资金来源及其偿债能力。

本周典型城市商品住宅总成交面积为546万平方米，环比上涨4.65%，成交量继续保持高位。在上海、深圳等城市楼市政策预期明确收紧情况下，购房者集中入市抢在新政落地前的“窗口期”集中签约成交。随着沪深严格限购政策落地，预计下周市场表现将剧烈转冷。二十典型城市中，15城市环比上涨，福州以54.83%涨幅居首；5城市环比下滑，长沙以-31.46%跌幅居首。本周一线城市中广州、深圳、上海均出现上涨，涨幅分别为28.37%、8.48%、3.86%，北京、天津小幅下滑，跌幅分别为11.51%、15.44%。

??与前四周平均成交面积相比，本周成交面积环比上涨17.30%。除深圳、天津分别下降-42.82%、-0.47外，其他城市均环比上涨，厦门以72.22%涨幅居首。

报告内容

??【三、二十典型城市土地市场供求情况】

??本周二十城市土地总供应面积175.9万平方米，环比上涨2.1%。其中经营性土地环比上涨0.5%，非经营性土地环比上涨4.7%。本周土地供应可造312.1万平方米的建筑面积总量，环比上涨5.0%。

本周二十城市土地总成交面积172.3万平方米，环比上涨423.1%。其中经营性土地环比上涨385.1%，非经营性土地环比上涨763.1%。本周土地成交可造297.9万平方米的建筑面积总量，环比上涨322.1%。

本周二十重点城市土地成交总金额128.5亿元，环比上涨16.1%。其中经营性用地126.4亿元，环比上涨15.5%；非经营性用地2.15亿元，环比上涨66.0%。本周土地成交楼面均价为4313元/平方米，环比下降72.5%；土地成交均价7458元/平方米，环比下降77.8%。

报告内容

【四、政策汇编及业内解读】

??3月24日，财政部与国家税务总局下发《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》明确，自今年5月1号起，将在全国范围内全年推开“营改增”试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等行业全部营业税纳税人将纳入试点范围。

??业内解读：国家税务总局税收科学研究所龚辉文表示，营改增落地其意义是巨大而深远的，从长期看货物和劳务全覆盖的增值税制，有利于抵扣链条的完整，有利于消除重复征税，有利于适应和促进社会分工，有利于现代工业和服务业的发展，有利于形成全国统一、公平的市场环境，有利于实现比较彻底的出口退税、更好地适应全球化潮流。营改增改革的全面实施，意味着对货物和劳务全面征收规范、统一的增值税和对特定货物和劳务征收具有特定调节目的的消费税的现代双层流转税制的真正建立。从短期看营改增的巨大减税效应将进一步减轻企业负担，激发企业经营活力。

??3月25日，上海市政府发布了《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。要求从严执行住房限购政策，提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。同时，为进一步规范交易行为，限购审核将前置至交易备案环节。同时提出从紧实行差别化住房信贷政策，加强个人住房贷款管理。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

??业内解读：CRIC研究中心分析表示，从调控的目的来看此次上海新政无疑是为了稳定近期上涨过快的房价。但新政仍不免误伤到部分合理需求，尤其是“二套非普通住宅首付比列调整7成”。短期来看，非户籍购房社保需要连续缴满5年，确实有效的抑制需求，但长期来看，在高压沉默之后，市场往往会迎来更猛烈的爆发，而此前中国房地产已经多次证明了调控、暴涨、在调控、再暴涨的局面，新政出台后“末班车”效应也会对当前市场造成一定冲击。

??3月25日，深圳人民政府发布《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》。意见明确实行差别化住房信贷政策。对购房人家庭名下在深圳市无房且近2年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低3成；对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在深圳市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。深圳市户籍居民家庭（含部分家庭成员为深圳市户籍居民的家庭）限购2套住房；能提供自购房之日起计算的前3年及以上在深圳市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。

??业内解读：在人口净流入、产业转型和收入不断增长的背景下，深圳住房供求关系长期紧张。再加上，楼市政策宽松、货币宽松，经济下行，配置一线城市楼市资产的人有很多，各类需求蓬勃生长，短期内控制房价有一定难度，增加供给才是长效机制、根本之策。因此，不能寄希望于需求端抑制能够解决房价问题。此次深圳楼市政策更加强调供给侧的管理，即多渠道增加住房供应和大力加强住房保障，新增用地、盘活存量、城市更新、棚改等四个渠道，显示了决策者构建长效机制的信心，40万套保障房筹建的规模比“十二五”几乎翻了一倍。在需求适度控制的情况下，这些供给端的措施若落到实处，房价长期内稳定是有希望的。

??3月25日，四川省政府常务会议原则通过推进供给侧结构性改革政策措施。按照政策，已全部缴清土地出让金的待开发商业用地，可根据土地使用权人申请，在符合规划和有关规定条件下，经审批转型为商品住宅用地，重新核定出让价款；已建在建的商业用房在不改变其他规划条件的前提下，经法定程序批准并向社会公示无异议后，可改变建筑使用功能，用于教育培训、幼儿园、文化、旅游等经营性、公益性用途。

??3月25日，山东省住建厅、省金融办、省农行联合下发《关于做好支持农民进城购房信贷工作的通知》，对农民进城购房进行支持。符合条件的农民进城买房的，首付款比例最低可执行20%，且可按半年或年还款。

??3月25日下午，武汉公积金中心决定自26日起，当地将公积金贷款最高额度由60万元下调至50万元，同时将还款能力系数由45%回调到35%这一全国通行的标准。

报告内容

【五、本周要闻】

??李克强：要促进房地产市场平稳健康发展，避免大幅波动

??3月24日，国务院总理李克强在博鳌亚洲论坛上发表演讲时表示：中国还在城镇化加快发展的进程中，这是中国的最大内需所在，要促进房地产市场平稳健康发展，避免房地产市场出现大幅波动。中国处在结构调整优化的过程中，去年中国经济增速虽然放缓，但去年6.9%的增速是在高基数上的增长。要在继续适度扩大总需求的同时，推动结构性改革。要使中国经济运行平稳，保持合理的速度。在推动结构性改革的过程中，短期的、小幅的波动难以避免。一旦经济运行滑出合理区间，会果断采取综合性措施，来防止失速。

??国务院：今年棚改进度不低去年，提高货币化安置比例

??3月21日，中共中央政治局常委、国务院副总理张高丽在全国棚户区改造工作电视电话会议上表示，今年棚户区住房改造600万套，确保今年棚改进度不低于去年。要进一步提高棚改货币化安置比例，商品住房库存量大的地方，货币化安置比例应更高一些，一线城市和部分二线城市可以因地制宜。落实棚改信贷支持政策，对2015年底以前开工的棚改续建项目，可以按照已签订的合同继续发放贷款，对2016年及以后年度新开工棚改项目，要全面实施政府购买服务。要加大对城中村和林区、垦区棚户区改造信贷资金投放。

??国务院：以后不能以“洋地名”命名居民区、建筑物等

??3月23日，国务院第二次全国地名普查领导小组办公室在北京召开，对地名保护和整治工作进行部署。民政部部长李立国于指出，将重点清理整治居民区、大型建筑物、街巷、道路、桥梁等地名中存在的“大、洋、怪、重”等不规范地名。此次地名保护和整治工作从2016年2月开始至2017年6月结束，分为动员部署、普查摸底、清理整改、健全制度、总结验收五阶段。其中，清理整改工作原则上于2017年3月底前完成，地名文化遗产确认或地名更名命名后，要及时向社会公布。

??央行上海总部：严审购房人首付款资金来源及其偿债能力

??3月25日，央行上海总部、上海银监局联合发布通知要求辖内商业银行，严格执行最低首付比例和相关利率要求，对于有投资、投机性购房特征的，从严确定首付款比例和利率。要求严格审查购房人首付款资金来源及其偿债能力，商业银行不得融资给第三方用于发放首付、尾款等相关贷款。不得通过大额信用卡授信、发放个人消费贷款和个人经营性贷款用于支付购房首付款，切实防范信贷资金被借款人挪用购房。